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¿En qué consiste el arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una persona cede a otra, a cambio de un precio o renta, el uso y disfrute de una determinada cosa por un plazo.
El arrendamiento puede tener por objeto, en principio, todo tipo de "cosas", y cuando se refiere a viviendas se configura como una alternativa a la compraventa para aquellos casos en que no se dispone de los recursos suficientes para acceder a la propiedad o se trata de cubrir necesidades temporales.

¿Qué es un arrendamiento de vivienda?

Técnicamente, arrendamiento de vivienda es aquel que se refiere a "edificaciones habitables cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".

La Ley de Arrendamientos Urbanos

El régimen legal por el que se rigen estos arrendamientos se contiene en la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y modificada por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas y se extiende también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias accesorias de la vivienda principal.

¿Qué arrendamientos regula la L.A.U.?

No todos los arrendamientos de viviendas quedan sometidos a las disposiciones de esta Ley, sino sólo aquellos cuya finalidad, como antes hemos dicho, es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, excluyindose de su ámbito de aplicación los arrendamientos de viviendas de temporada o de carácter turístico, las de guardas, porteros, asalariados, etc. que se disfruten por razón del cargo que desempeñan, las viviendas militares, las destinadas a alojamiento de estudiantes o personal universitario y los rústicos.

Garantías para el arrendatario

La especialidad de la regulación se fundamenta, en gran medida, en la necesidad de garantizar la estabilidad en la ocupación de la vivienda, procurando un régimen legal que asegura unos plazos de ocupación mínimos y toda otra serie de disposiciones tendentes a fijar, sin posibilidad de pacto en contrario, las condiciones del contrato de arrendamiento.

¿Qué plazo se puede pactar?

Conforme a la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración de los contratos de arrendamiento puede ser el que libremente acuerden las partes, si bien se establece un sistema de prórroga forzosa, hasta un mínimo de TRES años, siempre que el arrendatario lo quiera.

Al término de la tercera anualidad, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar el contrato, éste se entenderá prorrogado, además, por otro año más, pudiendo el arrendatario, al vencimiento de cada una de estas anualidades, resolver el contrato.

La renta del arrendamiento

La renta es el precio que el arrendatario debe abonar al arrendador por el uso y disfrute de la vivienda arrendada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece mínimos ni máximos de renta, dejando su determinación al acuerdo entre las partes.

Sí se establece la obligatoriedad de entregar recibo, salvo que se hubiese pactado que el pago se realice mediante procedimientos que deje constancia del mismo de una manera fehaciente.

¿Cómo se actualiza la renta?

Se contienen también en la Ley previsiones para la actualización de la renta cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del IPC en un periodo de doce meses anteriores a la fecha de cada actualización.
La subida deberá ser comunicada por el arrendador de forma escrita y expresando el porcentaje de la misma y su importe, pudiendo exigírsele que aporte certificación del Instituto Nacional de Estadística sobre el I.P.C.. El aumento deberá pagarse a la siguiente mensualidad.

La repercusión por obras

Por último y en cuanto a la renta, también establece la Ley su posibilidad de aumento por la realización de obras de mejora en la finca, si bien sólo a partir de los cinco primeros años de duración del contrato y salvo pacto en contrario.

Los gastos de la vivienda

En principio, debe abonar el arrendatario el importe de los servicios de que disfruta y sean susceptibles de facturación individualizada, como por ejemplo, el consumo de agua y luz, el teléfono y el gas.

Respecto a los gastos que no son susceptibles de individualización y los tributos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, las partes del contrato pueden pactar a cargo de quien son, si bien deberá tenerse en cuenta que para ser valido el acuerdo conforme al cual sean de cuenta del arrendatario, deberá especificarse en el contrato cual es su importe anual.

PROBLEMAS
Separación o divorcio de los arrendatarios

Es usual que los contratos de arrendamiento de la vivienda familiar hayan sido suscritos exclusivamente por uno de los cónyuges, pudiendo ocurrir que conforme a las medidas adoptadas en la separación o el divorcio, el uso de dicha vivienda sea atribuido al otro cónyuge.
En estos supuestos, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al cónyuge no arrendatario continuar con el alquiler de la vivienda siempre que comunique su voluntad de hacerlo dentro de los dos meses siguientes a la resolución judicial de separación o divorcio, aportando copia de la misma.

Muerte del arrendatario: ¿Continúan los herederos?

El árticulo 16 de la LAU establece las personas que en caso de muerte del arrendatario podrán subrrogarse en el contrato. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a TRES años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los TRES primeros años del arrendamiento.

¿Tiene algún derecho el arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada?

Se concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de su venta, que se concreta en:
1) Un derecho de tanteo que le permite adquirir la vivienda en las mismas condiciones que las aceptadas por un tercero y comunicadas por el propietario.

2) Un derecho de retracto que le permite deshacer una compraventa, adquiriendo el arrendatario la posición compradora sustituyendo al tercero, en aquellos casos en que no le haya sido comunicada previamente la transmisión.

El ejercicio de estos derechos esta sujeto a un procedimiento y plazos establecidos detalladamente en la Ley, dependiendo su ejecución del cumplimiento de las obligaciones de comunicación de venta que incumben al arrendador y, en su caso, al adquirente.

Por último, si el arrendatario no ejercita este derecho de adquisición preferente, el nuevo propietario deberá respetar el contrato durante los cinco primeros años de su vigencia, transcurridos los cuales podrá resolverlo indemnizando y siempre que no supiera, al momento de la adquisición, que fue concertado por una duración mayor, por ejemplo por estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
No ostante lo anterior, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

¿Puede cederse el contrato o subarrendarse la vivienda?

La cesión del contrato y el subarriendo parcial de la vivienda requieren autorización escrita del arrendador.

El subarriendo total no se permite.

¿Quién debe hacer las reparaciones necesarias en la vivienda?

El arrendador esta obligado a realizar, sin poder elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Quedan evidentemente exceptuadas aquellas obras de reparación precisas por un mal uso del arrendatario o de las personas a su cargo.

¿Puede realizar obras el arrendatario?

El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus anejos, o que afecten a su seguridad.

¿Hay que depositar fianza?

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad.
La fianza la debe pagar el arrendatario, y será devuelta por el arrendador, al término del contrato, si no existen responsabilidades pendientes de liquidación.

Las partes pueden también acordar en el contrato otras garantías adicionales a cargo del arrendatario, como por ejemplo un aval sobre las rentas.

Por su parte, el arrendador esta obligado a depositar la fianza que recibe en el organismo administrativo correspondiente a su Comunidad Autónoma

¿Es obligatorio el uso del contrato a la venta en los estancos?

La validez del contrato no requiere forma especial, si bien con la utilización de dicho contrato se liquida el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

¿Causas de resolución del contrato?

La Ley establece que el incumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento dará derecho a la parte contraria, a su elección, a instar judicialmente su cumplimiento o la resolución del contrato.
Mas concretamente, se señalan como causas específicas de resolución:

A solicitud del arrendador:
1. La falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario.
2. La falta de pago de la fianza o su actualización.
3. El subarriendo o cesión inconsentidos.
4. La realización de obras sin permiso previo o el causar daños a la vivienda.
5. La realización en la vivienda alquilada de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
6. El cambio de finalidad del inmueble, dejando de estar destinado a vivienda del arrendatario.

A solicitud del arrendatario: 1. La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias que sean de su cuenta.
2. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda

Además, se contemplan como causas de extinción del contrato la pérdida de la finca o su declaración de ruina.

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